中古住宅の価値

５年に一度の、総務省の住宅・土地統計調査が発表され、全国の空家が８２０万戸にのぼり、総住宅戸数に占める割合が13.5%で過去最高になりました。

人口減少や高齢者施設への入所、未だに続く新しい団地の開発などが理由です。

また、日本人は新しい物好きなので、古い団地の安くて良質な中古住宅よりも、新しい団地の新築が好まれるのでしょう。

私は、今から７年前に生まれ育った広島の実家近くの古い団地の中古住宅を購入し、リフォームをして住んでいます。大工さんがこだわって建てた家のわりにはとても安く、驚いたのを今でもよく覚えています。なぜか・・・？

今の不動産の価値は、取引事例比較法という評価が一般的で、近隣の類似の土地で近年売られた売買価格を参考にして築年数と売主の思いを考慮して値付けをするという方法です。

少し厳密に言うと、

土地の値段＝近隣で近年売買された取引価格の坪単価×坪数

建物の値段＝新築当時の全国の平均坪単価×坪数×（〇年／22年）と「売主の思い」を合わせたものです。〇年／22年というのは、木造住宅の減価償却年数が22年ということなので、もし築15年でしたら、残り7年となり、×7/22という計算になります。

驚きませんか？私はその事実を知って驚愕しました。

つまり、建てた時の「質」「費用」は関係なく、22年経ったら建物の価値は0。築200年のお寺を買ったら建物無料？(笑)という不動産の考え方。

計算すると、まさに私が購入した家の費用が上記の計算でぴったり当てはまったのです。元々売主は住んでおらず、相続で得た不動産だったので、「売主の思い」は入っていなかったようです。

試しに、先日不動産屋さんに査定してもらうと、築22年になるので、

情けを入れて建物評価100万円となりました”(-“”-)”

この写真の建物（延床43坪）が、もし売主の思いがなければ、建物価格100万円ですよ。どうでしょうか。普段皆さんが見る販売価格は、土地＋建物代なので建物のみの費用に対してあまり違和感がないと感じるかもしれません。

そこで私は、「いーや。元々この建物は坪70万くらいで建ってるので、新築3000万円くらいだ。愛着があるのでせめて建物価格2000万円で売りたい！」と言ったら、「じゃあまずは建物価格2000万円で広告を出してみましょう！こういう感じ好きな人もいるので、時間かかるかもしれませんが売れますよ！」とのこと・・・。”(-“”-)”

売りませんけど・・・

今の中古住宅の売値ってこんな感じで決まっています。

きちんとした査定方法をつくることが、中古住宅を正しく流通させるのに必要なことだと思いました。

又、そんな建築的価値を全く認めない査定をされるということは、超お得な中古住宅がまれに売られているということも知っておく必要があります。

今から家をお考えの方は、中古住宅＋リノベーションもお勧めですよ。